鹤峰县人民法院

随着市场经济的不断发展,人们在经济活动中的纠纷也日益增多。法院是解决社会纠纷、化解社会矛盾的场所；法官对案件所作的判决对人们的行为和生活方式具有重要的指引作用。
　　本版开设“案例精析”栏目,通过法院的判决和法官对案件的精辟阐释,我们可以窥见每一起具体案件中所蕴涵的法理。敬请读者关注。
　　
□上海市第一中级人民法院

案情简介
　　2007年7月16日,A公司与B公司签订了《创建通用4S奉贤店合作协议》,双方约定:出租房A公司将其已通过国家批租的土地建设厂房,供承租方B公司创建通用汽车奉贤4S店使用；B公司在租赁合同有效期内,有权要求A公司严格按照4S店的要求进行厂房设计和施工,负责提供土建的设计和施工方案,负责二次装潢的全部投资；A公司同意按B公司提出的建筑设计方案,委托由B公司指定或认可的设计院进行本项目设计等。
　　2007年9月18日,A公司与B公司签订了《租赁合同》,约定B公司承租的建筑物总面积为8647平方米,用地总面积为9626平方米(具体面积以房产证所载明为准)等。
　　系争房屋于2008年8月完工,产权证记载建筑面积为10533.57平方米。期间双方就建筑物是否存在质量问题、使用功能是否符合设计要求等进行了多次交涉。
　　2009年4月1日,B公司接收了房屋,目前在正常使用中。虽然B公司仅认可租赁一、二层房屋,对A公司加造的第三层不予认可,但在验收时并未对第三层提出异议。双方在合同中对增加面积的租金计算没有约定,事后也未达成一致合意。后因B公司未按约支付租金,A公司诉至法院,请求判令B公司立即支付租金、水电费及迟延付款违约金。B公司则提起反诉,请求判令A公司支付购买设备的利息损失、成本支出、可得利益损失并减免一年租金。
　　原审法院审理过程中,经现场勘查认定,B公司使用了第三层的部分面积用作职工餐厅,使用总面积为370平方米。

诉争焦点
　　本案的核心争议在于一方是否有权向对方主张差额面积之相应费用?双方当事人对于差额面积的租金或使用费该如何确定?

法院判决
　　原审判决:一、B公司于判决生效之日起十日内给付A公司第一、二层厂房的租金300万元；二、B公司于判决生效之日起十日内给付A公司占用的第三层部分厂房自2009年7月1日起至实际搬出日止的对应使用费；使用费的计算方法:按每日179.79元计算；三、B公司于判决生效之日起十日内给付A公司迟延支付租金的滞纳金；四、B公司于判决生效之日起十日内给付A公司水电费120730.31元；五、驳回B公司的反诉请求。
　　二审判决:一、维持原审民事判决主文一、三、四、五项；二、变更原审民事判决主文二项为:B公司于判决生效之日起十日内给付A公司所占用的第三层部分厂房自2009年7月1日起至2011年12月31日止的使用费409080元。

判案分析
　　一、关于强迫得利的认定。强迫得利是指因受损人之行为使受领人受有利益,但此项得利本身却违反受益人之意思表示,不合其主观利益的情形。因受领人所受之利益不合其经济计划,故受损人无权基于不当得利请求权之基础就费用支出向受领人主张相应价金。认定是否构成强迫得利之关键在于审查受领人对该利益的获得是否有拒绝的可能及机会。
　　本案中,B公司在接收房屋时明知租赁物现状与原先的约定发生了变化,且实际增加面积约1886平方米亦属异常,并非建筑物正常的面积误差,但B公司在接收厂房时对于标的物发生的变化未提出异议,实际上也进行了使用,故可视为B公司对于A公司加造第三层之行为未加以拒绝,不构成法律意义上的强迫得利。因而,A公司有权向B公司主张差额面积之相应费用。
　　二、房屋使用费计算标准的确定。由于双方合意达成的租赁标的物面积为8647平方米,因而,A公司要求B公司参照合同约定的标准支付增加面积部分的租金是缺乏依据的。
　　本案的特殊性在于:其一,B公司在接收厂房时对于标的物发生的重大变化并未提出异议,事实上也进行了使用；其二,系争租赁物是一个独立不可分的整体,并在B公司的实际控制下。合同约定的8647平方米从区域划分上应包括系争标的物的整个一、二层及三层的部分面积,从现实出发,将系争房屋的第三层按合同约定的面积进行测量后予以分割,不具有可操作性及合理性,且B公司承租系争房屋经营4S店,需具有独立的楼房进行车辆的展示、停放及销售,基于该经营场所之特殊性,若将增加部分面积归还于A公司使用,势必对B公司的正常经营秩序造成严重影响,亦不利于物之效用,故对第三层进行分割,由当事人分别利用,将会给双方带来不便,也易引发新的矛盾。
　　在此情况下,从公平合理原则出发,判定增加面积1886.57平方米继续由B公司使用为宜。对于增加面积使用而产生的相关费用,因A公司与B公司未达成租赁合意,故该价款的性质应认定为房屋使用费而非租金。至于房屋使用费数额的确定,由于B公司按照租赁合同约定的租金标准全额支付增加面积部分的房屋使用费,实为不妥,就此,法官应本着平衡各方利益之原则,行使自由裁量权,对相应的房屋使用费进行酌情判定,以实现法律价值和社会价值的最大和谐。