鹤峰县人民法院

案情

2011年3月，被告杨某购买了建始县某房地产公司开发的位于马兰溪的一套房屋，支付首付款66520元，其余房款通过银行按揭支付。2011年4月30日，原告张某、杨某某与被告杨某、邓某某（系杨某的前妻）经本县某信息部介绍，双方达成《房地产买卖合同》，约定：杨某、邓某某将其购买的商品房转让给原告方，房价款282000元。支付方式为：订立合同时原告方支付定金20000元，被告方交房时原告方再支付262000元。被告方于2011年6月31日交付房屋给原告方，同时将水卡、电卡、有线电视卡一并交给原告方，并结清交付房屋之前的一切欠费。2011年8月，被告邓某某通知原告方可以交房付款，由于该房应交纳房屋维修基金，双方发生争议，在本县某信息部的工作人员参与下双方多次协商，未能达成协议。原告张某、杨某某未能给付余下房款，被告杨某、邓某某亦未能交付房屋。2012年1月9日，原告方向本院起诉，要求被告方双倍返还定金40000元，并赔偿违约金84600元。庭审时，二原告放弃要求赔偿违约金84600元的诉讼请求。

判决

本案在庭审的过程中，原告方虽表示愿意继续履行合同，但从诉讼请求上看，二原告时要求解除与二被告的《房地产买卖合同》，被告方对此表示同意，且经法院主持调解，双方均未就继续履行合同达成一致意见，属双方均延迟履行其主要债务的情形，符合合同法规定的解除合同的条件。

根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条第（三）项、第一百二十条的规定、判决如下：一、解除原告张某、杨某某与被告杨某、邓某某的《房屋买卖合同》。二、被告杨某、邓某某退还原告张某、杨某某房屋定金20000元。三、驳回原告张某、杨某某的其他诉讼请求。

分析

法院认为：本案属预售商品房再行转让合同纠纷，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：......（六）未依法登记领取权属证书的；……”该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范，且该法第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”从这条可以看出，该法并不禁止预售商品房再转让。本案查明的事实可知，当事人在签订合同时，被告杨某已通过首付房款和按揭的方式交清了全部房价款，取得了该房的所有权，且双方约定交房期亦在该房竣工后。双方签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，属有效合同。

原、被告双方在合同中约定，二被告交房时二原告给付余下房款262000元，符合《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的情形，即当事人互负债务，没有先后顺序的，应同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。在本案合同履行中，双方就合同中未约定房屋维修基金应由谁承担和缴纳的问题未能达成一致意见，导致双方均未履行自己的合同义务，造成未履行合同的后果，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求双倍返还定金的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。